Kwestię podnajmu reguluje min. art 668 § 1 i 2 k.c. zgodnie z przedmiotowym artykułem :
,, Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. § 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
W związku z powyższym o ile podnajem nieruchomości jest dopuszczalny, to jest kilka obostrzeń, o których należy pamiętać, a mianowicie;
- Podnajem nieruchomości jest możliwy jedynie w przypadku, gdy pomiędzy właścicielem a najemcą jest zawarta zwykła umowa najmu. Najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny wykluczają podnajem.
- Umowa podnajmu powinna zostać zawarta na piśmie, a jej podstawowym elementem jest określenie przedmiotu najmu. Przedmiot najmu powinien być określony jak najdokładniej. Często podnajem nie obejmuje całego mieszkania, lokalu biurowego, hali magazynowej itd., dlatego należy wskazać z jakiej części może korzystać podnajemca. Warto w takim przypadku utworzyć załącznik do umowy podnajmu w postaci protokołu, który określałby ilość i stan rzeczy znajdujących się w podnajmowanej części. Protokół często jest podstawą do rozliczeń po zakończeniu stosunku podnajmu, a jego posiadanie, może zapobiec nieporozumieniom często powstającym przy zakończeniu najmu lub podnajmu.
- Oczywiście nie można zapominać o określeniu wysokości czynszu, który często przyjmuje formę pieniężną oraz o okresie czasowym, na jaki umowa podnajmu jest zawarta, przy czym, jeśli jest on dłuższy niż 10 lat, poczytuje się tę umowę zawartą na czas nieoznaczony. Warto również wskazać, że umowa podnajmu nie może być zawarta na dłuższy okres, niż pierwotna umowa najmu, a wygaśnięcie umowy najmu powoduje automatyczne zakończenie podnajmu.
- Wszelkie zakazy z umowy najmu np. zakaz palenia tytoniu w mieszkaniu lub zakaz posiadania zwierząt, muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w umowie podnajmu.
Oprócz powyżej przedstawionych podstawowych kwestii, które powinna zawierać umowa podnajmu, można dodatkowo zawrzeć szereg uregulowań, które po pierwsze, mogą dodatkowo zabezpieczyć umowę, a po drugie dostosować ją do potrzeb stron. W umowach podnajmu zazwyczaj szczegółowo regulujemy kwestię odpowiedzialności stron umowy za naprawy i konserwację przedmiotu podnajmu. W mojej ocenie ze względu na to, że w podnajem jest zaangażowanych kilka podmiotów, a ich odpowiedzialność jest zróżnicowana, skonstruowanie dobrej umowy podnajmu jest konieczne, żeby odpowiednio zabezpieczyć interesy wszystkich stron.
