Umów się na spotkanie

Umowa najmu instytucjonalnego i okazjonalnego – czym są i jakie są między nimi różnice?

Bardzo często, zarówno gdy jesteśmy wynajmującym, jak i najemcą, gdy chcemy nająć lokal mieszkalny, zastanawiamy się, w jakiej formie może to nastąpić. Najważniejsze jest dla nas to, aby nasze interesy zostały odpowiednio zabezpieczone. Dlatego, powinniśmy wiedzieć, jaką umowę możemy zawrzeć i jakie są między nimi różnice, a tym samym, która z nich będzie dla nas najkorzystniejsza.

Czym jest najem instytucjonalny? A czym okazjonalny?

Aby odpowiedzieć na pytanie czym jest najem instytucjonalny, zajrzeć powinniśmy do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Albowiem, art. 19f  ust. 1 tejże ustawy stanowi, że „Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.”. W praktyce oznacza to, że umowę najmu instytucjonalnego może zawrzeć jedynie osoba lub jednostka organizacyjna, która profesjonalnie zajmuje się najmem i prowadzi działalność bezpośrednio z tym związaną.

Z kolei, definicję najmu okazjonalnego znaleźć możemy w art. 19a ust. 1 tej samej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, „Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.”. Dla zainteresowanych zawarciem takiej umowy, oznacza to, że może ona zostać zawarta z osobą fizyczną, która nie zajmuje się profesjonalnym najmem nieruchomości, jednak na okres nie dłuższy niż 10 lat.

Jakie są między nimi różnice?

Najważniejszą różnicą między umową najmu instytucjonalnego a okazjonalnego, jest to, kto może ją zawrzeć. Albowiem, wynajmującym, w przypadku najmu instytucjonalnego może być tylko i wyłącznie osoba, która zajmuje się prowadzeniem działalności związanej z najmem lokali. Z kolei, najem okazjonalny, dedykowany jest osobom fizycznym, które nie prowadzą działalności gospodarczej w takim zakresie.

Kolejną różnicą jest czas, na jaki obie umowy najmu mogą być zawarte. W przypadku najmu instytucjonalnego, brak jest ograniczenia czasowego, na jaki umowa może być zawarta. Musi być ona jedynie zawarta na czas oznaczony. Z kolei, takie ograniczenie funkcjonuje w przypadku najmu okazjonalnego, albowiem taka umowa może być zawarta na okres nie dłuższy niż 10 lat.

Następną różnicą pomiędzy umową najmu instytucjonalnego a okazjonalnego, jest to, że właściciel nieruchomości, który zawiera umowę najmu okazjonalnego, zobowiązany jest do zgłoszenia tego faktu naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Gdy zawieramy umowę najmu instytucjonalnego, jako na właścicielach lokalu, nie ciąży na nas taki obowiązek.

Różnicą między umową najmu instytucjonalnego i okazjonalnego, jest także to, jakie elementy musi ona zawierać. Albowiem, zauważyć możemy, że umowa najmu instytucjonalnego zawiera mniej niezbędnych elementów.

Jakie są elementy umowy najmu instytucjonalnego i okazjonalnego?

Jak każda umowa, zarówno ta dotycząca najmu instytucjonalnego, jak i najmu okazjonalnego, zawierać musi podstawowe elementy, takie jak: oznaczenie stron umowy, określenie czasu jej trwania, przedmiotu najmu, czy warunków finansowych i warunków wypowiedzenia.

Dodatkowo, do umowy najmu instytucjonalnego, dołączyć należy „oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.” (art. 19f ust.3).

W przypadku zawierania umowy najmu okazjonalnego, dodatkowo, dołączyć musimy oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu we wskazanym terminie. Niezbędne jest także wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu, a także oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu.

W jakiej formie zawieramy umowę najmu instytucjonalnego? A w jakiej umowę najmu okazjonalnego?

Zarówno umowa najmu instytucjonalnego, jak i okazjonalnego, musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Dodatkowo, wszystkie zmiany w umowach, wymagają także formy pisemnej. Jednakże, pamiętać musimy, że wizyta u notariusza jest także niezbędna, albowiem oświadczenia, które są koniecznym elementem umów, zawarte muszą zostać w formie aktu notarialnego.

Czy istnieją dodatkowe warunki zawarcia umowy najmu instytucjonalnego i okazjonalnego?

W przypadku obu umów, zawarcie ich może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W przypadku obu umów, kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal,  a także podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.

Jakie są korzyści z zawarcia umowy najmu instytucjonalnego i okazjonalnego?

Nie powinno budzić naszych wątpliwości to, że zarówno umowa najmu instytucjonalnego, jak i okazjonalnego, zapewniają większe bezpieczeństwo, niż tradycyjna umowa najmu, szczególnie dla wynajmującego. Dzieje się tak, ponieważ do obu umów, niezbędne jest dołączenie oświadczeń, w formie aktów notarialnych, które zobowiązują najemcę do poddania się egzekucji, a także opróżnienia lokalu we wskazanym t

Udostępnij:

Inne wpisy

Czy można odrzucić spadek?

Czy można odrzucić spadek? Spadkobierca nie jest jedynie bezwolnym przedmiotem woli spadkodawcy czy też zasad dziedziczenia ustawowego. Może on bowiem podjąć decyzję czy chce przyjąć

Czytaj