Bardzo często, zarówno gdy jesteśmy wynajmującym, jak i najemcą, gdy chcemy nająć lokal mieszkalny, zastanawiamy się, w jakiej formie może to nastąpić. Najważniejsze jest dla nas to, aby nasze interesy zostały odpowiednio zabezpieczone. Dlatego, powinniśmy wiedzieć, jaką umowę możemy zawrzeć i jakie są między nimi różnice, a tym samym, która z nich będzie dla nas najkorzystniejsza.
Czym jest najem instytucjonalny? A czym okazjonalny?
Aby odpowiedzieć na pytanie czym jest najem instytucjonalny, zajrzeć powinniśmy do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Albowiem, art. 19f ust. 1 tejże ustawy stanowi, że „Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.”. W praktyce oznacza to, że umowę najmu instytucjonalnego może zawrzeć jedynie osoba lub jednostka organizacyjna, która profesjonalnie zajmuje się najmem i prowadzi działalność bezpośrednio z tym związaną.
Z kolei, definicję najmu okazjonalnego znaleźć możemy w art. 19a ust. 1 tej samej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, „Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.”. Dla zainteresowanych zawarciem takiej umowy, oznacza to, że może ona zostać zawarta z osobą fizyczną, która nie zajmuje się profesjonalnym najmem nieruchomości, jednak na okres nie dłuższy niż 10 lat.
Jakie są między nimi różnice?
Najważniejszą różnicą między umową najmu instytucjonalnego a okazjonalnego, jest to, kto może ją zawrzeć. Albowiem, wynajmującym, w przypadku najmu instytucjonalnego może być tylko i wyłącznie osoba, która zajmuje się prowadzeniem działalności związanej z najmem lokali. Z kolei, najem okazjonalny, dedykowany jest osobom fizycznym, które nie prowadzą działalności gospodarczej w takim zakresie.
Kolejną różnicą jest czas, na jaki obie umowy najmu mogą być zawarte. W przypadku najmu instytucjonalnego, brak jest ograniczenia czasowego, na jaki umowa może być zawarta. Musi być ona jedynie zawarta na czas oznaczony. Z kolei, takie ograniczenie funkcjonuje w przypadku najmu okazjonalnego, albowiem taka umowa może być zawarta na okres nie dłuższy niż 10 lat.
Następną różnicą pomiędzy umową najmu instytucjonalnego a okazjonalnego, jest to, że właściciel nieruchomości, który zawiera umowę najmu okazjonalnego, zobowiązany jest do zgłoszenia tego faktu naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Gdy zawieramy umowę najmu instytucjonalnego, jako na właścicielach lokalu, nie ciąży na nas taki obowiązek.
Różnicą między umową najmu instytucjonalnego i okazjonalnego, jest także to, jakie elementy musi ona zawierać. Albowiem, zauważyć możemy, że umowa najmu instytucjonalnego zawiera mniej niezbędnych elementów.
Jakie są elementy umowy najmu instytucjonalnego i okazjonalnego?
Jak każda umowa, zarówno ta dotycząca najmu instytucjonalnego, jak i najmu okazjonalnego, zawierać musi podstawowe elementy, takie jak: oznaczenie stron umowy, określenie czasu jej trwania, przedmiotu najmu, czy warunków finansowych i warunków wypowiedzenia.
Dodatkowo, do umowy najmu instytucjonalnego, dołączyć należy „oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.” (art. 19f ust.3).
W przypadku zawierania umowy najmu okazjonalnego, dodatkowo, dołączyć musimy oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu we wskazanym terminie. Niezbędne jest także wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu, a także oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu.
W jakiej formie zawieramy umowę najmu instytucjonalnego? A w jakiej umowę najmu okazjonalnego?
Zarówno umowa najmu instytucjonalnego, jak i okazjonalnego, musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Dodatkowo, wszystkie zmiany w umowach, wymagają także formy pisemnej. Jednakże, pamiętać musimy, że wizyta u notariusza jest także niezbędna, albowiem oświadczenia, które są koniecznym elementem umów, zawarte muszą zostać w formie aktu notarialnego.
Czy istnieją dodatkowe warunki zawarcia umowy najmu instytucjonalnego i okazjonalnego?
W przypadku obu umów, zawarcie ich może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W przypadku obu umów, kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, a także podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.
Jakie są korzyści z zawarcia umowy najmu instytucjonalnego i okazjonalnego?
Nie powinno budzić naszych wątpliwości to, że zarówno umowa najmu instytucjonalnego, jak i okazjonalnego, zapewniają większe bezpieczeństwo, niż tradycyjna umowa najmu, szczególnie dla wynajmującego. Dzieje się tak, ponieważ do obu umów, niezbędne jest dołączenie oświadczeń, w formie aktów notarialnych, które zobowiązują najemcę do poddania się egzekucji, a także opróżnienia lokalu we wskazanym t
