Czym jest umowa dzierżawy?
Aby odpowiedzieć na to pytanie, zajrzeć musimy do kodeksu cywilnego, w którym art. 693 §1 stanowi, że „Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.”. W praktyce oznacza to, że właściciel danej rzeczy zobowiązuje się oddać ją w używanie innej osobie, a także zezwala na pobieranie pożytków przez pewien czas, który może być konkretnie oznaczony lub nie. Natomiast osoba, która chce daną rzecz dzierżawić, zobowiązuje się do zapłaty ustalonego wcześniej czynszu.
Jak przyjmuje się w orzecznictwie, „Dzierżawa jest tego rodzaju stosunkiem zobowiązaniowym, mocą którego jedna jej strona udostępnia korzystanie z jej rzeczy drugiej stronie. Przy czym by umowa nabrała cech dzierżawy, osoba korzystająca z cudzej rzeczy uprawniona jest także do pobierania z niej pożytków, a nadto konieczną cechą dzierżawy jest jej odpłatność. Bez tego niezbędnego elementu umowa nie może być poczytana za umowę dzierżawy, nawet jeśli korzystający z rzeczy zobowiązuje się do opłacania podatków i innych ciężarów związanych z posiadaniem nieruchomości.” (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygn. akt: III FSK 4619/21).
Zatem, pamiętać powinniśmy, że samo oddanie w używanie i zezwolenie na pobieranie pożytków nie jest wystarczające, albowiem niezbędnym elementem takiej umowy jest jej odpłatność. Jeśli w zawieranej przez nas umowie brakuje jakiegokolwiek z tych elementów, nie jest to umowa dzierżawy.
Co może być przedmiotem takiej umowy?
Pomimo, że do umowy dzierżawy częściowo stosujemy także przepisy o umowie najmu, podstawową cechą, odróżniającą umowę dzierżawy od najmu, jest możliwość pobierania pożytków. Dlatego jej przedmiotem mogą być rzeczy ruchome (np. urządzenia i zwierzęta), nieruchomości (np. grunt rolny) oraz prawa, o ile możliwe jest pobieranie z nich pożytków.
W jakiej formie zawieramy umowę dzierżawy?
Aby ustalić w jakiej formie powinniśmy zawierać umowę dzierżawy, sięgnąć powinniśmy do przepisów dotyczących najmu, które stosujemy odpowiednio. Co do zasady, umowa dzierżawy może być zawarta w dowolnej formie, np.: ustnej, pisemnej lub aktu notarialnego. Natomiast, pamiętać musimy o tym, że istnieje pewien wyjątek. I tak, zgodnie z art. 660 kodeksu cywilnego, umowa zawierana na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Gdy taka forma nie zostanie zachowana, umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony.
Na jaki czas zawieramy umowę dzierżawy?
W zależności od ustaleń między wydzierżawiającym a dzierżawcą, umowę możemy zawrzeć na dowolny czas, określony lub nieokreślony. Natomiast, pamiętać musimy, że zgodnie z art. 695 §1 kodeksu cywilnego, umowę dzierżawy zawartą na więcej niż 30 lat, gdy upłynie ten termin, uważa się za zawartą na czas nieokreślony.
Jakie są prawa i obowiązki stron umowy?
Podstawowym prawem dzierżawcy jest prawo do korzystania z rzeczy oraz do pobierania z niej pożytków. Zgodnie z art. 700 kodeksu cywilnego, dzierżawca może również żądać obniżenia czynszu za dany okres gospodarczy, jeśli zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, z powodu okoliczności, które nie dotyczą jego osoby i za które nie ponosi odpowiedzialności. Dzierżawca może także, w przypadku gruntu rolnego, żądać zwrotów nakładów na zasiewy, jeśli pozostawia je po zakończeniu dzierżawy, o ile nie otrzymał ich przy rozpoczęciu dzierżawy.
Poza prawami, dzierżawca ma także wiele obowiązków. Podstawowym z nich jest zapłata czynszu dzierżawnego, albowiem jest to element niezbędny w przypadku zawierania takiej umowy. Dzierżawca powinien także wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy, bez zgody wydzierżawiającego. Ma on także obowiązek dokonywać napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Kolejnym obowiązkiem jest zwrot przedmiotu dzierżawy, w takim stanie, w jakim powinien się znajdować, po zakończeniu umowy. Pamiętać także powinniśmy, że dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, bez zgody właściciela.
Druga strona umowy, czyli wydzierżawiający, także ma swoje prawa. Przede wszystkim, może on domagać się zapłaty czynszu dzierżawnego, albowiem bez niego, umowa nie istnieje. Może on także wyrażać zgodę na oddanie rzeczy w dzierżawę osobie trzeciej i poddzierżawę. Wydzierżawiający może również wypowiedzieć taką umowę, a po zakończeniu stosunku żądać zwrotu rzeczy w niepogorszonym stanie.
Natomiast, do obowiązków wydzierżawiającego należy przede wszystkim oddanie rzeczy w dzierżawienie i zezwolenie na pobieranie z niej pożytków. Wydzierżawiający powinien także obniżyć czynsz, jeśli zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu.
Czynsz dzierżawny – jak go ustalić i płacić?
Płacenie czynszu dzierżawnego jest jednym z obowiązków dzierżawiącego. Zgodnie z art. 693 §2 kodeksu cywilnego, może być on zastrzeżony w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju, a także w ułamkowej części pożytków. To w jakiej formie płacony ma być czynsz, ustalone zostaje w umowie przez strony. Wydzierżawiający i dzierżawca powinni ustalić także termin płatności czynszu, a jeśli nie jest on oznaczony, zastosowanie ma kodeks cywilny (art. 699), a wówczas czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu. Czynsz może zostać obniżony, jeśli dzierżawca żąda tego, ponieważ zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu. Zgodnie z art. 707 kodeksu cywilnego „Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.”.
W jaki sposób wypowiedzieć umowę dzierżawy?
W pierwszej kolejności pamiętać powinniśmy, że strony umowy dowolnie mogą ustalić warunki, sposób i okres wypowiedzenia umowy. Jednak, zgodnie z przepisami, gdy do czynienia mamy z umową dzierżawy gruntu rolnego, gdy nie zostało to ustalone w umowie, można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (art. 704 kodeksu cywilnego).
Dodatkowo, pamiętać powinniśmy, że jeśli dzierżawca nie wypełnia swojego podstawowego obowiązku i dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu, za minimum dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. W takim przypadku wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 kodeksu cywilnego).
Wydzierżawiający ma także prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia, gdy dzierżawiący oddaje przedmiot umowy osobie trzeciej lub poddzierżawia go.
