Czym jest umowa deweloperska?
Marzeniem większości z nas jest zakup nowego mieszkania lub domu. Gdy rozpoczynamy realizację naszego celu, pierwszą umową, jaką zawieramy, jest właśnie umowa deweloperska.
Według art. 5 pkt 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, umową deweloperską nazywamy „umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa”. Innymi słowy, oznacza to, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania, wydzielenia odrębnego lokalu oraz przeniesienia na nabywcę własności, zaś my, jako kupujący, zobowiązani jesteśmy do zapłaty określonej ceny.
W jakiej formie powinno nastąpić zawarcie takiej umowy?
Pamiętać musimy, że podpisanie takiej umowy następuje w formie aktu notarialnego. Jest to niezwykle istotne, ponieważ tylko taka, czyli zawarta u notariusza, jest ważna. Dodatkowo, notariusz jest zobowiązany do sprawdzenia jej zgodności z prawem.
Jakie są składniki umowy?
Zawarcie umowy deweloperskiej jest w pełni bezpieczne i zabezpiecza kupujących. W takiej umowie precyzyjnie określa się zobowiązania dewelopera w zakresie wybudowania nieruchomości i przeniesienia własności. Poza tym, zawiera ona dane stron, dokładne wskazanie umiejscowienia lokalu, numer pozwolenia na budowę oraz termin rozpoczęcia i zakończenia prac, cenę nieruchomości, termin przeniesienia własności, charakterystykę i standard wykończenia pomieszczeń, informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności, a także zasady odstąpienia od umowy, wysokość kar umownych i ewentualnych odsetek.
Czy możemy odstąpić od zawartej już umowy?
Gdy chcielibyśmy odstąpić od zawartej umowy, mamy dwie możliwości. Po pierwsze, możemy skorzystać z umownego prawa do odstąpienia od umowy, które wynika z zapisów naszej umowy. Po drugie, możemy skorzystać z prawa wynikającego z ustawy. Możemy tego dokonać w ciągu 30 dni od jej zawarcia, gdy umowa deweloperska nie zawiera koniecznych elementów, które określa ustawa, informacje w umowie nie są zgodne z prospektem informacyjnym lub załącznikami, gdy deweloper nie doręczył takiego prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub, gdy informacje nie są zgodne z rzeczywistością.
Gdy deweloper przekracza ustalone w umowie terminy, również możemy od takiej umowy odstąpić. Jednak wtedy, w pierwszej kolejności, musimy wyznaczyć termin 120 dni na przeniesienie praw wynikających z umowy. Gdy termin upłynie bezskutecznie, wówczas możemy odstąpić od umowy.
Odstąpienie od umowy następuje w formie pisemnej, z podpisami notarialnie poświadczonymi oraz zawiera zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej nieruchomości, na której ma powstać budynek.
Na co powinniśmy zwrócić szczególną uwagę?
- Istotne dla kupującego zapisy umowne
Zawierając umowę deweloperską, należy zwrócić szczególną uwagę na to, aby wszystkie istotne dla nas, jako kupujących, zapisy, były uwzględnione. Dotyczyć to może na przykład kar umownych, które należne są również od dewelopera, który spóźnia się z przeniesieniem własności.
- Zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości
Kolejną istotną kwestią jest zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości po zapłaceniu przez nabywcę pełnej ceny. W praktyce oznacza to, że jeśli brak jest zgody banku lub innego wierzyciela na takie bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, a budynek ma znajdować się na nieruchomości obciążonej hipoteką, wówczas hipoteka ciążyć będzie także na naszym lokalu.
- Stan prawny nieruchomości
W przypadku zakupu domu, powinniśmy również zwrócić uwagę na stan prawny nieruchomości i na obciążające ją ograniczone prawa rzeczowe, jak na przykład służebność drogi, która uprawnia innych właścicieli nieruchomości, do przejazdu przez naszą. W praktyce może wiązać się to z licznymi konfliktami sąsiedzkimi.
- Pomiar lokalu i ostateczna cena
Powinniśmy także zwrócić uwagę na sposób ustalania ceny lokalu, a dokładniej na sposób pomiaru powierzchni lokalu. Często zdarza się, że końcowa powierzchnia różni się od zakładanej w projekcie. W takim przypadku należy doprecyzować w umowie, w jaki sposób deweloper dokonuje pomiaru powykonawczego, a także jaki wpływ na rozliczenie stron mają różnice w pomiarach.
