Większość z nas, myśląc o nieruchomości, wyobraża sobie, że jest to tylko budynek – dom lub mieszkanie, które planujemy kupić. Jednak nasz ustawodawca wyróżnił różnego rodzaju nieruchomości. I jedną z nich jest właśnie nieruchomość gruntowa. Zgodnie z art. 46 §1 kodeksu cywilnego, „nieruchomościami gruntowymi są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności”. Dodatkowo, według art. 48 kodeksu cywilnego, „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”. Definicję nieruchomości gruntowej możemy znaleźć także w ustawie o gospodarce nieruchomościami, której art. 4 pkt 1 stanowi, że „przez nieruchomość gruntową rozumieć należy grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności”.
Innymi słowy, oznacza to, że przez nieruchomość gruntową rozumiemy część ziemi, na której znajdują się przynależne do niej części składowe. Jednak, jeśli przepisy szczególne tak stanowią, budynki i lokale, które położone są na danym gruncie, stanowić mogą przedmiot odrębnej od gruntu własności i wówczas do czynienia mamy z pozostałymi rodzajami nieruchomości – budynkowymi i lokalowymi.
Jaką formę powinna mieć umowa sprzedaży nieruchomości gruntowej?
Zgodnie z art. 27 zd. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sprzedaż nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. W przypadku takiej sprzedaży, wizyta obu stron transakcji u notariusza, jest konieczna. Umowa sprzedaży zawarta w inny sposób, będzie nieważna.
Jakie dokumenty są niezbędne do umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej?
- Dane stron
Podstawowymi informacjami, jakie musimy przekazać notariuszowi, są dane stron umowy. W przypadku osób fizycznych, zaliczamy do nich: imiona, nazwiska, imiona rodziców, numery PESEL, numery dowodów osobistych lub paszportów. Gdy jedną ze stron umowy jest spółka, niezbędny jest numer KRS, NIP, a także umowa spółki.
- Dokumenty potwierdzające podstawę pierwotnego nabycia
Jednym z dokumentów, jaki należy przedstawić notariuszowi, jest ten potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości. Może to być wypis aktu notarialnego poprzedniej umowy sprzedaży, prawomocne postanowienie sądu o zasiedzeniu lub stwierdzeniu nabycia spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia.
- Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego
W przypadku, gdy nieruchomość nabyta została w drodze dziedziczenia, zasiedzenia, darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności, przedstawić należy zaświadczenie z Urzędu Skarbowego, które dotyczy uregulowania podatku od spadków i darowizn.
- Dokumenty ze Starostwa Powiatowego oraz Urzędu Miasta lub Gminy
Dodatkowo, przedstawić należy dokumenty geodezyjne wydane przez Starostwo Powiatowe – wypis z rejestru gruntów oraz wypis z kartoteki budynków w przypadku nieruchomości zabudowanej oraz zaświadczenie czy działka objęta jest uproszczonym planem urządzenia lasów oraz przez Urząd Miasta lub Gminy – zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub o braku planu, a także o strefie rewitalizacji oraz zaświadczenie o ewentualnym zameldowaniu.
- Numer księgi wieczystej oraz ewentualna umowa kredytowa
Powinniśmy pamiętać także o przedstawieniu numeru księgi wieczystej oraz umowy kredytowej, w przypadku, gdy nieruchomość jest nabywana za środki pochodzące z kredytu.
Na co zwrócić szczególną uwagę?
- Przeznaczenie gruntu
Pierwszym elementem, na który powinniśmy zwrócić uwagę, jest przeznaczenie nieruchomości gruntowej, którą chcemy kupić. Dowiedzieć się tego możemy z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, czyli uchwały rady miasta lub gminy, która reguluje sposób wykorzystania terenu. Wówczas sprawdzić możemy, czy grunt zakwalifikowany jest jako rolny, mieszkaniowy, czy może inwestycyjny. Plan ten jest bardzo ważny, ponieważ to właśnie w ten sposób dowiadujemy się, czy możemy wybudować na danym gruncie budynek i ewentualnie jaki wysoki może on być. Bardzo często, w zależności od przeznaczenia gruntu, ustalana jest także cena nieruchomości.
- Stan prawny nieruchomości
Przed zakupem nieruchomości gruntowej, powinniśmy dokładnie sprawdzić jej stan prawny. Często zdarza się bowiem, że nieruchomość obciążona jest np.: służebnością drogi, która pozwala na przejazd sąsiadów przez naszą nieruchomość. Powinniśmy także sprawdzić, w jaki sposób sprzedający nabył grunt i czy uregulowane są wszystkie kwestie spadkowe. Istotne są także informacje, które znajdują się w księdze wieczystej, które powinny być jak najbardziej aktualne. Warto dowiedzieć się także, czy nieruchomość, którą chcemy zakupić, nie jest dzierżawiona.
- Cena nieruchomości
Chcąc zakupić nieruchomość gruntową, powinniśmy zwrócić także uwagę na jej cenę. Powinniśmy pamiętać, że jest ona zależna od przeznaczenia gruntu, lokalizacji, stanu prawnego, obciążeń, a także możliwości podłączenia mediów czy dostępności do drogi. Zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości, powinniśmy sprawdzić i porównać różne oferty, które dostępne są w okolicy.
- Pozostałe opłaty
Kupując nieruchomość musimy pamiętać, że cena jaką musimy zapłacić sprzedającemu, nie jest jedynym wydatkiem, jaki musimy ponieść. Jedną z dodatkowych opłat, jest ta, którą ponosimy u notariusza przy podpisaniu umowy w formie aktu notarialnego. Jest to tzw. taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza. Jest ona uzależniona od wartości rynkowej przedmiotu transakcji, którą to ustalają jej strony. Dodatkowo, zapłacić musimy za wypis z aktu notarialnego, który otrzymujemy jako strona umowy, albowiem oryginał aktu zawsze znajduje się u notariusza.
Kolejnym koniecznym wydatkiem jest podatek. Obowiązek zapłaty podatku leży po stronie kupującego. W zależności od tego, kto jest sprzedającym, zapłacimy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub podatek od towarów i usług (VAT). Gdy sprzedającym jest osoba fizyczna, wówczas, jako kupujący zapłacimy podatek PCC, który wynosi 2% wartości rynkowej. Jednakże pamiętać musimy, że skoro czynność dokonywana jest w formie aktu notarialnego, zobowiązany do pobrania podatku i przekazania do Urzędu Skarbowego, jest notariusz. Jeśli nieruchomość kupowana jest od podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, wówczas, jako kupujący, płacimy podatek VAT, który wynosi 23%. Zazwyczaj jest on już zawarty w cenie, ponieważ sprzedający proponuje nam kwotę kupna brutto. Jednakże zawsze powinniśmy upewnić się, czy podana cena jest właśnie ceną brutto i wliczony jest w nią należny podatek.
Czy możliwa jest sprzedaż gruntu w trakcie dzierżawy?
Jedną z kwestii, na którą powinniśmy zwrócić szczególną uwagę, jest właśnie to, czy grunt jest dzierżawiony. Zgodnie z art. 693 §1 kodeksu cywilnego, „przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”. Oznacza to, że osoba, do której należy grunt, zobowiązuje się do oddania go do używania i pozwala na pobieranie pożytków, natomiast dzierżawca zobowiązuje się płacić właścicielowi czynsz. Do takiej umowy dzierżawy, zgodnie z art. 694, stosuje się przepisy o najmie. W związku z tym, zgodnie z art. 678 §1 zd. 1 kodeksu cywilnego, „w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy”. Oznacza to, że nie ma żadnych przeciwskazań do sprzedaży i zakupu gruntu, gdy jest on wydzierżawiony, ponieważ kupujący wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.
Pamiętać jednak musimy, że zgodnie ze zd. 2 przywołanego powyżej przepisu, „(nabywca) może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”. Oznacza to, że kupujący może w każdym momencie wypowiedzieć umowę dzierżawy, zakupionego przez siebie gruntu.
Od powyższego przysługuje jednak wyjątek, albowiem zgodnie z §2 powyższego przepisu, „uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”. W praktyce oznacza to, że, gdy data zawarcia umowy została urzędowo poświadczona, np.: umowa zawarta została przed notariuszem lub wpisana została do księgi wieczystej, nowy właściciel nie może wypowiedzieć jej przed upływem okresu, na jaki została zawarta.
Czy zakup dzierżawionej nieruchomości jest korzystny?
To, czy zakup takiej nieruchomości będzie dla nas korzystny, powinniśmy oceniać indywidualnie, w zależności od tego, na jaki cel chcielibyśmy przeznaczyć zakupiony grunt oraz w jakiej formie została wcześniej zawarta umowa dzierżawy. Zakup takiej nieruchomości jest dla nas jak najbardziej korzystny, jeśli nie chcemy kupić gruntu w konkretnym celu, jak np.: budowa domu. Wówczas, wstępujemy w miejsce wydzierżawiającego i pobieramy z tego tytułu należny czynsz. Dodatkowo, powinniśmy pamiętać, że jeśli umowa nie została zawarta z datą pewną, w każdym momencie możemy ją wypowiedzieć i samodzielnie użytkować grunt.
